Zone tendue... qu'est ce que c'est... ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien immobilier en location. Vous êtes locataire et vous vous posez certaines questions sur ce qu’est une zone tendue ? Voici les éléments de réponse à vos interrogations.


DÉFINITION D'UNE ZONE TENDUE

Les zones tendues sont des périmètres géographiques délimités par la loi. Ce sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants.
Des zones dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Paris, Lyon, Marseille, Lille etc…
Au cœur de ces zones, les personnes rencontrent des difficultés à trouver un logement.
Ainsi, les zones tendues se caractérisent par le niveau élevé des loyers, par le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens et par le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif. Il s’agit principalement des zones situées dans les grandes agglomérations françaises, tels que Paris, Lyon, Lille, etc…
La qualification d’une commune en tant que zone tendue entraîne l’application d’un dispositif afin de fluidifier au mieux le marché locatif.


LÉGISLATION SUR LES ZONES TENDUES

Alors, concrètement, que se passe-t-il pour le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier situé dans cette zone tendue ?

Taxe pour les logements vacants
L’on trouve l’origine des zones tendues sur le plan fiscal et notamment au travers d’un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 concernant l’application de la taxe pour les logements vacants. A titre de “sanction”, les logements vides sont soumis à cette taxe dès lors qu’ils sont laissés vacants depuis au moins une année, soit au 1er janvier de l’année d’imposition.

Fixation du loyer en cas de relocation
Le législateur a considéré que cette notion pouvait être employée utilement pour d’autres situations, pour « fluidifier le marché locatif » , mais aussi dans le but de réguler les méfaits de la crise du logement. C’est le cas sur le plan des baux d’habitation et des loyers.
Les loyers de biens immobiliers résidences principales situés en zones tendues sont encadrés entre deux mises en location sur le marché. L’augmentation y est régulée et ne peut être supérieure à la valeur de l’indice de référence des loyers. On parle de relocation, si le bien immobilier est proposé à la location depuis moins de 18 mois avant le départ du dernier locataire. Si ce n’est pas le cas, le loyer pourra à nouveau être fixé librement, comme lors de la première mise sur le marché locatif.

A noter : cette disposition ne concerne que les baux d’habitation à titre de résidence principale soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vides ou meublés.
Exception : Il existe une autre exception qui permet au propriétaire de fixer le loyer librement entre deux locations : celle suivant laquelle le propriétaire a réalisé des travaux importants dans le logement sur les six derniers mois et dont le coût est supérieur à l’équivalent d’une année de loyer. Rappelons que sur tout le reste du territoire hors de ces “zones tendues”, la fixation du loyer est libre.

Encadrement des loyers dans les zones tendues
Par ailleurs, la législation relative aux “zones tendues” ne s’arrête pas là. En effet, la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 est venue insérer directement cette notion au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour y créer la notion d’encadrement des loyers.

Résultat : au-delà de la simple remise en location sur le marché, les loyers des communes situées au sein des agglomérations de Paris et Lille ont été soumis à un plafonnement généralisé à titre expérimental, selon des catégories spécifiques (logements loués vides ou meublés). Aux termes de plusieurs décisions des juridictions administratives, l’encadrement des loyers sur ces agglomérations a été annulé (CAA Paris, 26 juin 2018, CAA Douai, 3 juillet 2018), et devrait reprendre d’ici début 2019.

Ce dispositif a donc été réintroduit, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi Elan n° 2018-2021 du 23 novembre 2018. Selon l’article 104 de cette loi, dans les "zones tendues", les établissements publics de coopération intercommunale en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent désormais demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers soit mis en place sur les territoires de leur ressort. Soit d’ici très peu de temps….

Préavis du congé du locataire
La loi Alur est venue également adosser la notion de “zone tendue” à celle du préavis applicable en cas de congé donné par le locataire (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le logement loué vide est situé sur une commune appartenant à une zone tendue au sens du décret, le locataire pourra le quitter suivant un délai réduit d’un mois, au lieu des trois mois habituels.

Comment savoir si un bien immobilier est situé en zone tendue ?
Il suffit simplement de consulter la liste fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 et de rechercher si la commune concernée figure dans la liste.


Source : "CAPITAL" Décembre 2018